考研网 » 考试图书 » 全国土地估价师考.. » 2014全国土地估价师资格考试辅导与练习：土地估价实务基础（第7.. » 全部考试图书分类

图书简介

第一章土地估价概念
【大纲要求】
【重要考点】
【典型答疑】
【例题分析】
【强化训练】
第二章土地估价的原则
【大纲要求】
【重要考点】
【典型答疑】
【例题分析】
【强化训练】
第三章土地估价的基本步骤
【大纲要求】
【重要考点】
【典型答疑】
【例题分析】
【强化训练】
第四章确定土地价格的方法
【大纲要求】
【重要考点】
【典型答疑】
【例题分析】
【强化训练】
第五章收益还原法基本概念和公式
【大纲要求】
【重要考点】
【典型答疑】
【例题分析】
第六章收益还原法基本步骤
【重要考点】
【典型答疑】
【强化训练】
第七章市场比较法
【大纲要求】
【重要考点】
【典型答疑】
【例题分析】
【强化训练】
第八章成本逼近法
【大纲要求】
【重要考点】
【典型答疑】
【例题分析】
【强化训练】
第九章剩余法
【大纲要求】
【重要考点】
【典型答疑】
【例题分析】
【强化训练】
第十章路线价法
【大纲要求】
【重要考点】
【典型答疑】
【例题分析】
【强化训练】
第十一章基准地价系数修正法
【大纲要求】
【重要考点】
【典型答疑】
【例题分析】
【强化训练】
第十二章模拟试题（一）
第十三章模拟试题（二）
第十四章模拟试题（三）
第十五章模拟试题（四）
第十六章历年真题及解析
目录
　　第一章土地估价概念
　　【大纲要求】
　　(一)考试目的
　　测试应考人员对土地估价的概念、作用及现实意义的理解与掌握程度。
　　(二)考试范围
　　1.土地估价的概念。
　　2.土地估价的作用及现实意义。
　　3.土地估价的服务方向。
　　4.我国土地估价的产生背景和发展过程。
　　(三)考试基本要求
　　掌握：土地估价的概念、作用。
　　熟悉：土地估价的现实意义，土地估价的服务方向。
　　了解：我国土地估价的产生背景和发展过程。
　　【重要考点】
　　一、土地估价的概念
　　土地估价就是估价人员依据土地估价的原则、理论和方法，在充分掌握土地市场交易资料的基础上，根据土地的经济和自然属性，按地产的质量、等级及其在现实经济活动中的一般收益状况，充分考虑社会经济发展、土地利用方式，土地预期收益和土地利用政策等因素对土地收益的影响，综合评定出某块土地或多块土地在某一权利状态下某一时点的价格的过程。
　　概念要点：
　　（1）土地估价必须依据土地估价的理论和方法；
　　（2）土地估价必须依据充足的土地市场交易资料；
　　（3）土地估价必须考虑土地政策的影响；
　　（4）土地估价要充分了解评估对象地块的各种权利状况；
　　（5）土地估价所评估出的地价是该地块某一时点的价格。
　　二、土地估价的作用及现实意义
　　地价作为土地经济价值的反映，是为购买获取土地预期收益的权利而支付的代价，即地租的资本化。土地估价为促进土地使用制度改革，保证国家土地所有权在经济上的实现，完善社会主义市场体系，培育地产市场，建立完善的土地产权制度，保护产权人的合法收益，促进地产正常交易和利用经济手段强化土地资产管理，全面科学合理地使用土地提供依据。其现实意义如下：
　　（1）交易双方正常交易的基础；
　　（2）合理征收土地税收的基础；
　　（3）推进我国土地使用制度改革的重要前提；
　　（4）调控土地市场供需的有力杠杆；
　　（5）地价管理的基础性工作；
　　（6）国家进行国有土地资产核算的重要手段。
　　土地估价的作用：
　　1.土地估价有助于土地交易的顺利进行
　　随着经济的发展，土地交易日趋频繁，而土地经济价值也随着经济的发展日益变化。由于土地市场具有强烈的地域性，因而，在市场上不容易获得完整的价格资料。而除专业经营公司外，一般人很少具有土地交易方面的经验，因此，有必要事先对土地进行估价。只有经过专业人员搜集资料，分析评定，买卖双方才不致有上当受骗的担心，交易自然迅捷。
　　2.土地估价有助于企业投资决策
　　土地作为一种重要的生产要素，常常是企业决策的主要目标之一。根据替代原理，在资金一定的情况下，为了达到某一生产水平，土地投资的多少直接影响其他要素的投资。若地价昂贵，则可减少土地投资而增加资本、劳动的投入;若地价低廉，则可增加土地投资而减少资本、劳动投入。另外，作为资金融通的手段，也必须对土地进行估价。
　　3.土地估价有助于土地市场的完善
　　我国开始土地使用制度改革以来，城镇土地逐步由无偿使用改为有偿使用，土地市场也逐步建立。土地资源要实现市场配置，土地市场要进一步完善。我国城镇国有土地的配置方式已趋多样化，有土地出让、作价入股、授权经营、国有土地租赁和行政划拨等多种形式。行政划拨范围正在逐步缩小，市场配置范围逐步扩大。市场配置的基础是土地资产的量化，而量化的基本手段是估价。另外，城镇土地使用税、土地增值税等土地税的征收，土地抵押、发行土地债券等土地融资手段，也要以土地资产的量化为前提。
　　4.土地估价有助于土地市场管理
　　土地市场管理是土地管理的一项重要内容，而土地市场管理的核心又是土地价格管理。由于土地价格随市场因素波动较大，同时，波动幅度又比经济增长波动更大，因此，土地投机极易发生。为防止地价波动过大及土地投机行为，必须了解该地区土地的真实价值，把专业人员估定的有代表性的地块价格作为控制地价水平的依据。
　　三、土地估价的服务方向
　　不动产是人类生产生活的基础和载体。不动产估价应用领域很广，从国家和税收到百姓置业都与估价有关。其服务方向如下：
　　（1）为土地增值税等有关不动产税费征收提供地价参考、为税收提供依据，保证税收的公平性，是土地估价的最初目的；
　　（2）为国有土地使用权出让、转让、租赁、收回、收购储备、作价入股和清产核资等提供地价参考；
　　（3）为集体土地所有权征收补偿、集体土地使用权作价入股和转让等提供地价参考；
　　（4）为土地使用权抵押提供地价参考；
　　（5）为企业设立、重组、改制、上市、增资扩股、产权交易、资产置换、合并、分立、破产、关闭和清算等经济活动提供地价参考；
　　（6）确定和更新城镇基准地价、标定地价；
　　（7）实现城市地价动态监测；
　　（8）对农用地进行分等定级；
　　（9）确定农用地综合区片价；
　　（10）为司法鉴定提供地价参考；
　　（11）其他评估，如遗产、家产分割和赠与等的评估。
　　四、我国土地估价的产生背景和发展过程
　　土地估价行业是伴随着土地使用制度改革而产生并发展起来的，到现在已有20多年的历史。土地估价行业在服务于市场经济建设、国有企业改革、土地使用制度改革与土地市场建设中不断发展壮大，已成为我国市场经济体系中一个重要的中介行业，并取得了辉煌的成就。其发展过程如下：
　　（1）建立了与我国市场经济体系相适应的土地估价制度和土地估价师资格制度；
　　（2）形成了一整套具有中国特色的土地估价理论方法体系与土地估价的技术标准体系；
　　（3）形成了一支具有一定规模并专门提供土地估价中介服务的专业队伍；
　　（4）有力地配合土地使用制度改革和土地市场建设；
　　（5）有力地配合国有企业改革；
　　（6）土地估价行业已初步走上政府监管、行业自律、独立公正和自主发展的道路。
　　【典型答疑】
　　1．如何理解土地估价的概念？土地的价格是在哪些限制条件下的价格？
　　答：土地估价就是估价人员依据土地估价的原则、理论和方法，在充分掌握土地市场交易资料的基础上，根据土地的经济和自然属性，按地产的质量、等级及其在现实经济活动中的一般收益状况，充分考虑社会经济发展、土地利用方式、土地预期收益和土地利用政策等因素对土地收益的影响，综合评定出某块土地或多块土地在某一权利状态下、某一时点的价格的过程。要特别注意的是，土地的价格是在某一权利状态下、某一时点、某一土地利用方式下的价格。
　　2．我国土地估价的发展过程是怎样的？
　　答：改革开放以来，随着我国城镇土地使用制度的改革和土地进入市场进行转让交易，客观上对土地估价中介服务业务提出了需要，特别是1986年《土地管理法》颁布后，土地估价中介服务有了更快的发展。随着市场化改革的进展，对原为划拨土地的存量建设用地，需要通过市场机制进行重新配置；国有企业改革和战略性结构调整中土地资产需要重新盘活；农用地市场开始形成，农村集体建设用地市场已经发育；各级政府逐步提高了土地出让过程中的招标和拍卖比例等。这些市场化取向的改革都对土地估价中介服务提出了更多的市场需求，客观上要求土地评估中介服务业务的拓展。为适应市场要求，1993年国家土地管理局制定了《土地估价师资格考试暂行办法》，规定对土地估价资格实行全国统一考试。
　　3．土地和其他商品的价格形成是一致的吗？
　　答：土地估价必须依据土地估价的原理和方法。土地虽然像商品一样可以交易，但由于它不是人类劳动的产品，因此不具有价值，其价格受到经济、社会和自然等许多因素的影响，有别于一般商品的价格。这就决定了土地估价具有自己独特的理论和方法。只有遵循土地估价的原则，依据土地估价理论，正确选择土地估价的方法，充分考虑各种因素对土地价格的影响，才能正确评估出地产价格。
　　4．土地价格形成最终取决于哪些因素？
　　答：土地估价必须依据充足的土地市场资料，土地价格的形成最终取决于土地交易双方。也就是说，土地价格形成于市场，不充分掌握土地市场交易情况，不了解土地的供求情况，不把握土地市场的过去、现在和未来的发展趋势，也就不能评估出公正客观合理的地产价格。
　　5．政府土地政策对土地价格有影响吗？
　　答：是的，土地估价必须考虑政府土地政策的影响。如政府的城镇规划对地价可能产生巨大影响，同一块土地，规划可使之一夜之间身价百倍，也可以使之无人问津。如果不考虑政府的政策，地价评估结果很难称得上公正合理。
　　6．在土地估价时为什么要考虑土地的权利？
　　答：土地估价要充分了解评估对象地块的各种权利状况。同样一块土地，权利不同，其价格可能相差很大。因此在地价评估之前，必须通过查阅土地登记资料和进行现场勘察，弄清评估对象地产的各种权利状况。
　　7．土地价格的时间概念包括哪些内容？
　　答：土地估价所评估出的地价是该地块某一时点的价格。这是因为地价随着社会经济的发展变化也在不断发生变化。如果不明确所评估的价格是哪个时点的价格，那么所评估的价格就毫无意义。
　　8．土地估价为什么需要专业的估价人员来进行?
　　答：由于土地市场的不完整性、土地位置的固定性，以及市场交易数量少和人们参与交易的概率低等原因，容易造成交易者对市场行情不了解。由专业机构和人员进行土地估价，可以为交易双方提供一个交易的参考标准，从而减少因为对市场情况不了解而造成的损失。
　　9．我国的土地税费有哪些？
　　答：我国前后开征了城镇土地使用税、耕地占用税和城镇国有土地增值税，只有正确合理的征收这些税费，才能真正达到通过税收调节土地利用的目的，这就必须有一个合理的土地估价体系和标准。
　　10．土地估价在推进我国土地使用制度改革方面有哪些作用？
　　答：我国在走向社会主义市场经济过程中，土地使用制度改革的核心就是土地的有偿使用，而马克思地租理论为其提供了重要的前提，地价为土地的有偿使用提供了重要的基础。科学的土地估价工作和地价标准，为土地使用制度改革提供了价格依据和标准。
　　11．为什么说土地估价是调控土地市场供需的有力杠杆？
　　答：通过地价信号反映出土地供应量、供应结构和需要调整的方面，政府根据社会经济和土地市场状况调节供应，引导投资和需求，促进土地资源的合理有效利用，对土地市场中的地价进行调控，确保土地市场和房地产市场的健康平稳运行，因为地价是土地市场参与各方进行经济活动的基础，人们以此作出自己的决策和预期，因此，地价就成为影响供求关系、调控土地市场的杠杆。
　　12．土地估价作为地价管理的基础性工作表现在哪些方面？
　　答：一方面是对自发交易行为进行管理。土地估价可以使土地价格明确化，在此基础上可以逐步将属于国家的土地收益逐步收回国家所有。另一方面是对土地有偿的管理。建立一套地价评估的方法体系，将归国家的利益收回国家。
　　13．为什么说土地估价是国家进行国有土地资产核算的重要手段？
　　答：在我国国有企业改制过程中，国家掌握国有企业土地资产数量，同其他国有资产一并进行核算、明确资产产权。通过地价和地价管理，极大地量化了国有土地资产、支持了国有企业的改制。
　　14．与我国市场经济体系相适应的土地估价制度和土地估价师资格制度主要包括哪些内容？
　　答：在我国土地使用制度改革与土地市场建设过程中，地价问题一直是核心问题和前提条件。从城镇土地分等定级到城市基准地价测算，从出让地价到国企改革中土地资产管理，从土地有偿使用到经营城市，土地估价从无到有，建立了一系列的制度和体系。如：
　　(1)建立了基准地价、标定地价、宗地地价、城市地价动态监测系统、征地区片价等地价体系；
　　(2)建立了从估价机构注册到公示、估价报告备案、土地资产处置审批改革的管理制度；
　　(3)建立了土地估价师资格考试、继续教育、信息公示等土地估价人员和机构的监督管理机制。
　　2003年12月19日国务院办公厅转发了《财政部关于加强和规范评估行业管理意见的通知》(国办发［2003］101号)，明确规定土地估价师是根据目前我国社会主义市场经济发展的客观需要设置的六类资产评估专业资格之一，进一步明确了土地估价师在社会主义市场经济建设中的地位和作用，这是国务院对土地估价行业二十多年来改革和发展的充分肯定。
　　15．具有中国特色的土地估价理论方法体系与土地估价的技术标准体系主要内容是什么？
　　答：我国目前已先后颁布了《城镇土地估价规程》《城镇土地分等定级规程》《农用地分等规程》《农用地定级规程》《农用地估价规程》两个国家标准和三个行业标准，以及《土地估价报告规范格式》《城市地价动态监测技术规范》等技术标准，出版了《土地估价师资格考试系列教材》《城市土地价格调查与动态监测》《中国城市地价图集》《城市地产评估》等专著和众多研究报告，有超过60个高等院校开设了土地估价的专业课程，形成了从本科、硕士到博士的系列教育和理论研究体系。
　　16．目前我国土地估价师队伍处于什么状况？
　　答：全国共有2万多名具有资格的土地估价师，其中执业注册的土地估价师上万人，执业土地估价机构2000家。经过脱钩改制、改革土地估价结果确认和土地资产处置审批制度、改革土地估价人员和机构监督管理方式的三次改革，土地估价行业的人员素质、机构规模、业务能力、竞争风险意识等都有很大的提高，已经形成了一批具有规模的、能够自我发展、自我约束、自主经营、自担风险的土地估价专业队伍。
　　17．土地估价是如何配合土地使用制度改革和土地市场建设的？
　　答：土地出让金收入主要用于地方城市建设，对改善城市环境、加快城市基础设施建设，推进土地市场建设起了积极作用。这其中出让地价评估和城市基准地价评估是土地使用权出让和土地市场建设的基础工作。
　　18．土地估价是如何有力地配合国有企业改革的？
　　答：据不完全统计，近年来，全国共完成了近6万家改制企业的土地评估工作，显化资产几千亿元，仅由原国家土地局和现国土资源部确认和处置的企业数就达200多家，涉及宗地超过10万宗，其中包括了中石油、中石化、中国联通、中国电信、中国移动通信等特大型集团公司的改制等，在量化国有土地资产、促进国有经济的战略性调整、防止土地资产流失等方面曾发挥了重要作用。
　　19．我国土地估价行业目前处于什么状况？
　　答：2002年，国土资源部按照国务院改革行政审批制度的要求，改革了土地估价行业监督管理方式，强化了行业自律，有力促进了行业自律组织建设。目前，已有28个省、自治区、直辖市成立了土地估价师协会，仅2004年，就有十多个省市成立了土地估价的行业自律组织。通过几年的改革，土地估价行业已初步走上政府监管、行业自律、独立公正和自主发展的道路。
　　【例题分析】
　　1．下面对土地估价描述不正确的是()。(2002年真题)
　　A.土地估价依据的理论和方法，与机器、设备、建筑物等估价所依据的理论与方法并不完全一致
　　B.同一块土地，规划可使之一夜之间身价百倍，也可以使之无人问津，这是土地估价必须考虑的经济因素对地价产生的深刻影响
　　C．同样一块土地，其价格的高低与土地权利状况密切相关，不同的权利可能导致价格相差很大
　　D．土地估价必须充分掌握土地市场资料，把握土地市场的过去、现在和未来
　　【答案】B
　　【解析】同一块土地，规划可使之一夜之间身价百倍，也可以使之无人问津，这是土地估价必须考虑的政府土地政策对地价产生的深刻影响。
　　【强化训练】
　　一、单项选择题
　　1.下列人员情形，不能报名参加土地估价师资格考试的有（）。（2009年真题）
　　A.被取消土地估价师资格已3年
　　B.被取消考试资格已3年
　　C.在评估业务中受到行政处罚，自处罚之日起至报名之日止已3年
　　D.因故意犯罪受刑事处罚，自刑罚执行完毕之日起至报名之日止已8年
　　【答案】A
　　2.不动产估价对（）进行分等定级。
　　A.商业用地B.工业用地C.农用地D.住宅用地
　　【答案】C
　　3．土地估价就是估价人员()评定出某块土地或多块土地在某一权利状态下某一时点的价格的过程。
　　A.客观B．实际C.正确D．综合
　　【答案】D
　　4．土地估价是()的一种。（2009年真题）
　　A.房地产中介B．房地产咨询C.房地产经纪D．房地产证券
　　【答案】A
　　【解析】根据2003年国务院办公厅转发的《财政部关于加强和规范评估行业管理意见的通知》（国办发［2003］101号），土地估价属于房地产中介的一种。
　　5.全国共有（）万多名具有资格的土地估价师，其中执业注册的土地估价师上万人。
　　A.2B．3C．4D．5
　　【答案】A
　　……

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